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Del terreno a la vivienda: las fases de un proyecto de obra nueva
Construir una vivienda es un proceso que comienza mucho antes de la obra. Desde el estudio de la parcela hasta la entrega final, cada fase requiere decisiones, documentación y coordinación técnica para convertir una idea en una vivienda construida.
Una vivienda de obra nueva se construye mucho antes de empezar la obra.
El proceso comienza estudiando la parcela y la viabilidad del proyecto, continúa con el diseño y la documentación técnica, pasa por la tramitación administrativa y culmina con la ejecución, el control de la obra y la entrega final de la vivienda.
Las fases de un proyecto de obra nueva
Estudio previo y viabilidad
Diseño y anteproyecto
Proyecto básico y licencia
Proyecto de ejecución
Preparación e inicio de obra
Ejecución y seguimiento
Finalización y entrega
Estudio previo y viabilidad
Antes de dibujar la vivienda conviene entender el terreno sobre el que va a construirse.
En esta primera fase se analizan las condiciones urbanísticas de la parcela, su geometría, orientación, topografía, accesos, entorno y aquellas circunstancias que puedan condicionar la futura edificación.
El objetivo es comprobar si las necesidades del propietario pueden encajar razonablemente dentro de las posibilidades reales de la parcela.
Esta fase permite detectar problemas antes de haber avanzado en el diseño y ayuda a establecer una primera estrategia para el proyecto.
La superficie de la parcela no indica por sí sola cuánto ni cómo puede construirse. Edificabilidad, ocupación, retranqueos, alturas y usos permitidos son determinantes.
Diseño y anteproyecto
Una vez conocidas las condiciones de partida comienza la fase en la que las necesidades del futuro usuario se transforman en arquitectura.
Se estudian alternativas de implantación, distribución, orientación, relación entre espacios interiores y exteriores, volumen, iluminación natural y carácter arquitectónico.
El anteproyecto permite tomar las grandes decisiones cuando todavía existe margen para comparar alternativas.
No se trata únicamente de elegir una estética
Las decisiones tomadas en esta fase condicionarán posteriormente estructura, instalaciones, eficiencia energética, presupuesto, construcción y comportamiento de la vivienda.
Proyecto básico y tramitación de la licencia
Una vez consolidada la propuesta arquitectónica se desarrolla la documentación necesaria para definir las características generales de la obra y justificar las soluciones adoptadas.
El Código Técnico de la Edificación establece que el proyecto básico debe contener información suficiente para solicitar la licencia municipal de obras y las autorizaciones administrativas que correspondan.
Sin embargo, el propio CTE especifica que su contenido no es suficiente para iniciar la construcción del edificio.
El primero permite tramitar administrativamente el proyecto; el segundo desarrollará posteriormente la definición completa necesaria para ejecutar la obra.
El procedimiento administrativo concreto y los documentos exigidos pueden variar según el municipio, el tipo de actuación y las características de la parcela.
Proyecto de ejecución: definir cómo se construirá
En esta fase el proyecto deja de describir únicamente la configuración general de la vivienda y entra en el detalle técnico necesario para poder construirla.
El CTE establece que el proyecto de ejecución desarrolla el proyecto básico y define la obra en su totalidad.
Dependiendo de las características del proyecto, se desarrolla documentación relativa a:
Estructura, cimentación, soluciones constructivas, instalaciones, eficiencia energética, detalles, materiales, mediciones y demás documentación necesaria para definir correctamente la ejecución.
También pueden integrarse proyectos parciales y documentos técnicos específicos que completen el proyecto general.
Preparación e inicio de la obra
Antes de comenzar materialmente los trabajos deben estar correctamente coordinados el proyecto, las autorizaciones necesarias y los agentes que intervendrán durante la construcción.
En una vivienda de obra nueva intervienen diferentes figuras con responsabilidades diferenciadas.
Director de Obra
Forma parte de la dirección facultativa y dirige el desarrollo de la obra en sus aspectos técnicos, estéticos, urbanísticos y medioambientales de acuerdo con el proyecto, la licencia y las demás autorizaciones aplicables.
Director de Ejecución de la Obra
Forma parte también de la dirección facultativa y dirige la ejecución material, controlando cualitativa y cuantitativamente la construcción y la calidad de lo ejecutado.
En edificios residenciales incluidos en el ámbito correspondiente de la Ley de Ordenación de la Edificación, la titulación habilitante para la Dirección de Obra es la de Arquitecto y para la Dirección de Ejecución de la Obra la de Arquitecto Técnico.
Ejecución y seguimiento de la construcción
Es la etapa en la que el proyecto empieza a convertirse físicamente en vivienda.
Los trabajos se desarrollan siguiendo la documentación del proyecto y bajo el control de los distintos agentes que participan en la obra.
Durante este periodo se producen decisiones, comprobaciones, certificaciones y controles que permiten verificar que la construcción responde a lo proyectado.
El control no se limita a comprobar el resultado final
Muchas unidades de obra quedan ocultas posteriormente. Por eso el seguimiento debe realizarse durante la ejecución, comprobando replanteos, materiales, elementos constructivos e instalaciones en las fases correspondientes.
La LOE atribuye precisamente al Director de Ejecución de la Obra la comprobación de replanteos, materiales y correcta ejecución de los elementos constructivos e instalaciones.
Finalización de obra y entrega de la vivienda
Cuando la construcción se aproxima a su finalización se revisan acabados, instalaciones, elementos pendientes e incidencias que deban subsanarse antes del cierre de la obra.
La finalización no consiste únicamente en terminar físicamente los trabajos. También debe cerrarse la documentación técnica correspondiente y realizar los trámites que resulten necesarios para la puesta en uso del edificio.
La Ley de Ordenación de la Edificación contempla, entre otras funciones de la dirección facultativa, la suscripción del certificado final de obra y la elaboración o colaboración en la documentación de la obra ejecutada.
Los procedimientos posteriores concretos dependerán de la normativa y del municipio en el que se encuentre la vivienda.
Construir bien empieza mucho antes de colocar el primer ladrillo.
12 cuestiones que conviene tener claras antes de construir
Cuanto antes se resuelvan las decisiones fundamentales, más ordenado podrá desarrollarse el proyecto.
¿La parcela permite construir la vivienda prevista?
¿Qué condicionantes urbanísticos existen?
¿Qué necesidades debe resolver la vivienda?
¿Cuál es el presupuesto disponible para el conjunto del proyecto?
¿Cómo se orientará y organizará la vivienda?
¿Qué documentación técnica será necesaria?
¿Qué autorizaciones administrativas deben tramitarse?
¿Quiénes formarán parte de la dirección facultativa?
¿Cómo se definirá y controlará la ejecución?
¿Cómo se gestionarán cambios o incidencias durante la obra?
¿Qué controles y documentación deberán conservarse?
¿Qué trámites serán necesarios al finalizar la construcción?
Dudas habituales antes de construir una vivienda
¿Cuánto tiempo se tarda en construir una vivienda?
No existe un plazo único. Hay que considerar el estudio previo, el diseño, la redacción de proyectos, los tiempos administrativos, la contratación y la propia construcción. El plazo puede variar considerablemente según municipio, complejidad y circunstancias de la obra.
¿Se puede empezar la obra con el proyecto básico?
El CTE establece que el proyecto básico es suficiente para solicitar la licencia y otras autorizaciones, pero insuficiente para iniciar la construcción del edificio.
¿Qué diferencia hay entre proyecto básico y proyecto de ejecución?
El proyecto básico define las características generales y prestaciones de la obra. El proyecto de ejecución desarrolla el básico y define la obra en su totalidad para su ejecución.
¿Director de Obra y Director de Ejecución son lo mismo?
No. Ambos forman parte de la dirección facultativa, pero sus funciones están diferenciadas por la Ley de Ordenación de la Edificación. El Director de Obra dirige el desarrollo general de la obra según el proyecto, mientras el Director de Ejecución dirige la ejecución material y controla cualitativa y cuantitativamente la construcción.
¿Pueden hacerse cambios durante la construcción?
Pueden surgir modificaciones, pero deben estudiarse técnicamente y cumplir la normativa y las condiciones administrativas correspondientes. No todos los cambios pueden resolverse directamente en obra sin documentación adicional.
¿Qué ocurre cuando termina físicamente la obra?
Debe completarse también el cierre técnico y documental: certificados, documentación de la obra ejecutada y los trámites administrativos que resulten aplicables antes de la puesta en uso.
Ramiro Gómez Bravo
Arquitecto Superior · Director de Obra
Revisión del contenido correspondiente a diseño, proyecto arquitectónico y Dirección de Obra.
David Morante Chillón
Arquitecto Técnico · Director de Ejecución de la Obra · Coordinador de Seguridad y Salud
Revisión del contenido correspondiente a ejecución material, control de obra y seguimiento técnico.